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在楼市中有一类特殊产品，七八年前，它曾是楼市中的“香饽饽”，因为不限购、不限贷受到购房者热捧。
而近半年来，它却多次出现在“买一套送一套”的广告中，沦为“楼市赠品”。
这就是土地出让性质为商业或办公，却被开发商做成“类住宅”产品的商住公寓，大部分仅有40年或50年产权。近期在房地产开发商的花式营销中，卖不动的商住公寓屡次以赠品的形式出现，比如“买一套住宅、送一套公寓”“买江门、住广州”“买住宅，送公寓6年使用权”等。在这些营销套路背后，商住公寓到底有多难卖？
即便在楼市整体表现尚可的一二线城市，商住公寓的去化也普遍存在压力，有机构统计，多城商住公寓库存积压，去化周期超过8年。在部分一线城市，商住公寓价格已经跌回十几年前，公寓产品的去化与盘活已迫在眉睫。
楼市频现“买一送一”
近日，东莞一楼盘万科中天世纪水岸推出“买一套送一套”活动，引起不小的关注。
记者了解到，该楼盘总建面超过了80万平方米，是东莞主城体量最大的旧改项目之一，精装房备案均价是4.2万元/平方米，项目户型涵盖89平方米至195平方米的三至四房。购房者在7月12日至7月28日之间，购买140平方米及以上户型，就可以免费获赠一套位于惠州的万科双月湾海景房公寓（指定房源），且名额有限、先到先得。参考公开平台信息，赠送房源的总价在20多万元。
该楼盘的花式营销方式，被视为开发商在当地楼市下行期推出的一记“狠招”。
不过，这种所谓的“买一送一”早已不是独家案例，近半年来，类似的“买住宅、送公寓”优惠层出不穷。
早在今年1月，广东江门的楼盘“嘉华新都汇”就打出了“买江门，住广州”的广告标语。买三线城市的房子，怎么还能住到一线城市去呢？不得不说，这个广告语着实吸引人。
原来，该项目已经卖了三年多，还在售一些大平层户型，而“送”的则是位于广州花都的商住公寓，广州和江门的项目同属于一家开发商，都是香港嘉华集团。
而且，所谓的“送”，也有些套路——其实是送广州公寓的首付款，一套广州的公寓也要大几十万，而首付款只需十多万，约等于买江门的住宅有一些折扣优惠而已。
今年6月，位于深圳宝安的京基智农山海公馆也推出过“买住宅送公寓”的活动，该项目当时宣传称，买一套78平左右的住宅，就免费送一套38平的公寓，“月供一万，到手两套房”。
这也是一个去化不畅的项目，记者了解到，京基智农山海公馆的住宅部分早在2022年就入市了，公寓部分于2023年8月取证入市，一直卖到2024年6月仍有一些尾货。为了清盘，该楼盘的打折力度比较大，客户既可以选择以住宅备案价格的八五折购房，也可以选择按正常备案价买住宅，同时获赠一套公寓。
今年5月，广州也有一个楼盘保利锦上印推出“买一送一”活动，不过送的是公寓的使用权。
相比上面所说的其他楼盘，保利锦上印的硬性条件稍好，楼盘距离广州地铁1号线坑口站约700米，配建36个班的小学，在售户型均为一字排开的板楼，两梯四户。该楼盘所“送”的公寓也在同一个小区里，挨着住宅楼。广州的公寓产品并不便宜，该小区的公寓总价约78万起，而该楼盘也说明，只送公寓的6年使用权，且如果选择了公寓使用权，就不能再参与其他优惠。
公寓去化困境加剧
总的来说，尽管近半年来许多楼盘打出“买一套住宅、送一套公寓”的广告，但噱头大于实际。
不过，值得关注的是，商住公寓已经逐渐沦为“楼市赠品”的角色，其去化困境可见一斑。
根据国家统计局数据，截至今年5月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5214万平方米，同比增长9.3%；商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。
具体来看，许多楼市整体表现尚可的一二线城市，其商住公寓的去化也存在很大压力。
克而瑞数据显示，近三年广州公寓成交量逐年下滑，去年全年，广州新建商住公寓供应仅8115套，成交9647套，这是自2012年以来供求数据首次双双跌破一万套。截至2024年3月，广州公寓库存达到28155套，去化周期长达31个月。而广州公寓去化最难的就是小户型产品，30平方米到50平方米面积段的库存套数最多。
深圳的商住公寓市场滞销情况也存在已久，早在2020年，深圳就停止了商住公寓用地审批，去年9月又出台新政，让港澳居民可以自由购买深圳的非住宅类商办物业或商务公寓，放开套数限制。即便政策多管齐下，深圳一些在售商住公寓项目仍然去化艰难，有项目按备案价打五折出售，也有项目开盘4个月仅网签了3套。
二线城市东莞的公寓产品供应与成交同样出现大幅减少的情况。据中原研究院统计，2024年上半年，东莞公寓产品的供应套数为856套，同比下降超七成；成交方面，上半年东莞的公寓共成交2051套，同比下跌35%。
本月初，湖南省会长沙市出台新规，称要将符合条件的商住公寓产权性质转为住宅。在这背后，长沙的商住公寓去化压力也不容小觑。据湖南中原研究院，截至2024年5月，长沙内五区商住类物业库存达250万平方米（不包含现房），其中商住公寓的库存量达到了135万平方米，去化周期高达58个月，公寓成交持续低迷，整体存量积压，有在售公寓项目价格已经“腰斩”。
不过，由于“商改住”政策目前并未大面积铺开，房企向政府申请性质变更也要走一个不短的流程，在去化艰难的当下，商住公寓变身“购房赠品”，成为部分公寓项目的出路之一。
价格跌回十年前
如今不好卖的商住公寓，曾经却是楼市中的“香饽饽”。
2016年到2018年，在楼市最火热的年份里，商住公寓因为不限购、不限贷而成为住宅的热门替代品，销售一度火爆。
2016年开始的那一波楼市上涨中，各城对于住宅类产品出台了许多限制性措施，比如限购、限售、限制户型面积等，这时候商住公寓开始“逆袭”，展示出其优势。当购房者手中已经没有购房资格，或者因楼市太火爆而摇不到“入场券”，却又想投资一套区位还不错的房子，商住公寓就成了首选。
历史数据显示，2016年，上海酒店式公寓成交42306套，约占当年新建商品房成交总量的四分之一，全市酒店式公寓成交均价24937元/平方米，同比上涨13.6%。
2017年时，由于出台住宅限购，长沙的商住公寓行情火爆，售价甚至达到周边住宅项目的1.5倍，核心城区的酒店服务式公寓站上2万元/平方米。
同样的情况也在成都发生过，2018年时，成都楼市转热，当年5月出台“最严限购令”，在这之后，许多没有购房资格却又需要买房的人就把目标转向了公寓产品，豪华大平层公寓在成都市场也是一个特殊的存在，当时的价格是普通商品住宅的好几倍。
然而近年来，随着楼市调控的放松，住宅的购入门槛逐步降低，叠加楼市下行期，连住宅都不再好卖，公寓的去化也越发艰难了。
诸葛找房数据研究中心认为，自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等核心城市相继发布政策限制“商改住”，也对公寓市场产生了立竿见影的影响，导致商住公寓去化“大滑坡”，很多想要将公寓作为短期过渡居所的购房者以及部分投资客都被迫离场。
该研究中心称，北京、上海、南京、广州等城市自2017年后，公寓库存居高不下，去化周期高企，上海最长曾超过100个月，广州去化周期最短，也达到40个月。
价格方面，不少城市的商住公寓价格已经跌回十几年前。以北京为例，据诸葛找房数据研究中心统计，北京商住公寓成交均价曾于2017年来到顶峰，达35668元/平方米，而2023年的成交均价仅为21366元/平方米，比2010年时的均价还要低。
诸葛找房数据研究中心认为，目前多城存在商住公寓项目库存积压、去化周期超过8年的情况，给房企以及市场带来严重影响。
镜鉴咨询创始人张宏伟则对记者表示，过去谈到房地产去库存，我们一般都联想到住宅去库存，其实现在商办类项目去库存压力也非常大。
为了解决商住公寓去化难的问题，近期海南万宁和长沙已经允许符合条件的商业办公产权的类住宅转变性质，成为住宅产权，部分项目已经在申报中。张宏伟建议，更多有商住公寓库存压力的城市应当效仿跟进这一政策，此外，目前多地通过政府公开征集或地方国企收购存量商品住房用作保障性住房，张宏伟建议也将公寓项目纳入政府收储范围中。
诸葛找房数据研究中心则认为，要解决商住公寓库存积压问题，首先在政策方面可以适当作出调整，对购买人的限制、对最小分割面积的限制、对于限购等可以根据市场具体情况优化放宽；其次，可以对购房人提供一定的资金倾斜，如优惠补贴等；另外，支持商住项目改为长租房、公租房，多管齐下助力存量房盘活。