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1、美国房产的发展趋势是怎样的?
(1)市场持续复苏，房价继续上涨
按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。
在30份报告中，几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。
据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。
而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些，它预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。
下图是Zillow对110多位经济学家和地产专家做的调查，对2016-2021年的美国房价做预测。其中红色虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨10.2%；绿色虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨30.8%；两者之间的黑色虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨21.4%。
即便是悲观预测，美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点，房价还有上涨空间吗？
不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。
这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平，蓝线为历年名义价格，红线为经过2016年通胀水平调整后的房价，可知2007年的房价显著高于2016年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，各大机构认为2017年上涨空间依然存在。
(2)获得房屋抵押贷款更容易
2017年另一大变化，就是购房贷款将会放松，更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为，2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度，让买家能利用更多杠杆，买到价格更高的房屋。
美国抵押银行家协会的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标，指数越高，获得贷款越容易，反之越难。2016年11月，该指数已高达8年来最高值174.1，进入最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款
当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。
(3)抵押贷款利率将略有提高，月供变多
包括NAR,?Zillow,?MBA等多家机构都认为，2017年的30年期固定利率抵押贷款利率，将维持在4.5-5%，高于过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产，月供可能增加100多美元。
不过，房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一，经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比，美国工作岗位增加700万个，工资增长显示出加速迹象；第二，抵押贷款数额扩大，更易获得房贷。因此，房贷利率小幅上行，难以浇灭买房需求。
(4)房屋交易活跃，流动性增强
据Redfin统计，2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天，这是自2009年以来的最佳纪录，并认为2017年将打破这一纪录。
下图的红线，表示从开始搜索至交易完成，整个购房过程平均83天，比去年同期减少了7天；蓝线表示在市场上待售的日期，为52天。两条曲线都呈下降趋势，说明房屋的流动性也在增加，且2017年将更好。
除了市场景气之外，行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣，使交易更快捷。
(5)Surban运动在美国如火如荼
如果阅读美国大机构的预测，你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自suburb（郊区）和urban（城市），指在城市的近郊，直接发展郊区（卫星城）市中心，完善城市功能的配套设施，并在城郊的市中心建造住房和社区。
未来，美国将更多地开发城郊地区内，靠近公交站的住宅社区，这一计划也与特朗普的基建计划吻合，促进郊区和卫星城市的发展。郊区将增添更多城市的设施，以便让居民能在城市的核心部分以外，同样享受生活、工作和休闲。
Surban生活方式，能让人们通过便捷的交通（近公交站），享受城市的生活便利，也能以更低的价格受益于郊区更好的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计，未来10年，近80%的住宅增长将出现在郊区。2010-2015年，71%的新住宅增长来自郊区，而城市地区到2025年的住宅增长，只有15%。
(6)住房供应增加，库存仍紧张
近年来，美国房屋开工数量持续增加，一是应对居住需求，二是美国房屋建筑协会（NAHB）的建筑商感知指数显示，建筑商的信心已恢复到11年前的
NAR认为2017年新房销售将上涨10%。2016年542万套的销售成绩，是近10年的新高。而二手房销售将上升2%，从536万套升至546万套，这将是2006年以来的最好销量（647万），在2018年将上涨4%，达到569万套。
即便房屋开工数将持续增加，但销售依然旺盛，库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。CoreLogic副首席经济学家Sam?Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。
(7)建筑成本继续上涨，或进一步推升新房房价
2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会（NAHB）的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total?Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为，建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。
在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。
大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。若他严厉执行驱赶非法移民的竞选宣言，可能导致建筑工人短期内大量缺口，进一步提高房屋建造成本。
(8)租金收益的涨幅变慢
许多机构指出，出租房屋供需将逐步达到平衡，且美国住房自有率近期出现拐点，更多人将拥有自己的住房，因而租金增长幅度将减缓。
美国城市土地研究所指出，未来三年公寓出租增长率将逐年放缓，2016-2018年的增长率分别为3.5%、3.0%、2.9%。
公寓租用需求减缓，使得租金涨幅降低。根据Zillow预测，虽然2017年多数大城市的租金将继续增长，但增长率仅为1.7%，与2016年的增长率相当。
虽然过去几年，许多地方的租金呈现两位数增长，但近期租金的温和增长显示，建筑商建造了更多公寓，使出租用房的供给赶上需求，以适应近40%选择租房的美国人的居住需求。
(9)千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升。
令人意外的是，几乎80%的报告都提及“千禧一代”（1982-2000出生）将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。
一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%；另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。
他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。
根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。2016年，61%的首次够房人群为3
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